Sprawdzenie księgi wieczystej online to najprostszy sposób, aby upewnić się, kto naprawdę jest właścicielem nieruchomości, czy jest obciążona hipoteką i czy nie ma żadnych ograniczeń prawnych. Wystarczy numer księgi i kilka minut na stronie ekw.ms.gov.pl.
Czym jest księga wieczysta i po co ją sprawdzać
Księga wieczysta to oficjalny dokument prowadzony przez sąd, w którym zapisane są wszystkie ważne informacje o nieruchomości. Znajdziesz tam dane właściciela, informacje o działce, ewentualne wpisy o hipotekach albo roszczeniach. Jeśli myślisz o zakupie mieszkania, działki czy domu, sprawdzenie księgi pozwala Ci zobaczyć, czy sprzedający rzeczywiście ma prawo do nieruchomości i czy nie ma ona żadnych obciążeń, które mogłyby Cię zaskoczyć po zakupie.
Jak zdobyć numer księgi wieczystej
Numer księgi znajdziesz najczęściej w dokumentach nieruchomości, na przykład w akcie notarialnym, wypisie z rejestru gruntów albo w zaświadczeniach z urzędu gminy. Jeśli go nie masz, możesz poprosić właściciela lub skontaktować się z sądem wieczystoksięgowym. Bez numeru nie wejdziesz do księgi online, więc to pierwszy krok, którego nie da się pominąć. Jeśli sprzedający go nie podaje, to sygnał, że warto zadać dodatkowe pytania.
Gdzie i jak sprawdzić księgę wieczystą online
Wszystko odbywa się na stronie ekw.ms.gov.pl. Po wejściu na stronę kliknij w „Przeglądanie księgi wieczystej”, wpisz numer i zatwierdź. System pokaże Ci tabelę z informacjami o nieruchomości. Nie musisz się logować, płacić ani instalować żadnych dodatkowych programów. To wygodne rozwiązanie, które działa także na telefonie, więc możesz sprawdzić księgę nawet w drodze na spotkanie z właścicielem.
Co zawiera księga wieczysta i jak jest zbudowana
Księga jest podzielona na cztery działy. Dział I-O zawiera dane techniczne nieruchomości, jak numer działki i adres. Dział I-Sp pokazuje sposób użytkowania nieruchomości. W Dziale II znajdziesz dane właściciela lub współwłaścicieli, w tym ich udziały. Dział III to informacje o roszczeniach, ograniczeniach, służebnościach i postępowaniach egzekucyjnych. Dział IV zawiera wpisy dotyczące hipotek, czyli zobowiązań finansowych zabezpieczonych na nieruchomości.
Jak czytać zapisy w księdze wieczystej
Nie wszystko, co znajdziesz w księdze, jest od razu zrozumiałe. Przykład: jeżeli w Dziale III widzisz wpis o „roszczeniu z umowy przedwstępnej”, to może oznaczać, że ktoś inny zawarł już umowę na tę nieruchomość. Z kolei wpis o hipotece w Dziale IV pokazuje, że nieruchomość zabezpiecza kredyt, i dokładnie opisuje, na jaką kwotę i dla jakiego banku. Warto sprawdzić daty wpisów i czy są już prawomocne. Im więcej danych potwierdzonych w księdze, tym bezpieczniejsza transakcja.
Aktualna treść księgi a pełny odpis
Na stronie EKW możesz przeglądać dwa rodzaje dokumentów: aktualny stan księgi i pełny odpis. Pierwszy pokazuje wszystko, co obowiązuje w danym momencie. Drugi zawiera także wpisy wykreślone i nieaktualne. To bardzo przydatne, gdy chcesz poznać historię nieruchomości albo sprawdzić, kto wcześniej ją posiadał. Oba dokumenty można pobrać w formacie PDF. Nie trzeba płacić, wszystko jest dostępne bez rejestracji.
Na co uważać, gdy analizujesz księgę wieczystą
Zawsze porównaj informacje z księgi z tym, co mówi sprzedający. Jeśli twierdzi, że jest jedynym właścicielem, a w Dziale II widnieje jeszcze ktoś inny, to trzeba to wyjaśnić. W Dziale III wpisy o egzekucji komorniczej lub służebnościach mogą wpływać na korzystanie z nieruchomości. Brak wpisu w Dziale IV nie oznacza jeszcze, że nie ma hipoteki. Czasami bank złożył już wniosek o wykreślenie albo wpis jeszcze nie został zarejestrowany. Zawsze sprawdzaj daty i podstawy prawne wpisów.
Czy dane w księdze wieczystej są wiarygodne
Informacje w księdze mają moc prawną i działają na zasadzie rękojmi. Jeśli wpisana osoba widnieje jako właściciel, to przyjmuje się, że nią rzeczywiście jest. System działa w taki sposób, aby chronić tych, którzy polegają na danych z księgi. Oczywiście są wyjątki, na przykład gdy ktoś działa w złej wierze. Ale w praktyce oznacza to tyle, że sprawdzając księgę przed zakupem, masz silne zabezpieczenie prawne.
Co zrobić, gdy księga nie jest aktualna
Czasami zdarza się, że nowe dane nie są jeszcze wprowadzone do księgi. Przykład: nieruchomość została sprzedana tydzień temu, a sąd jeszcze nie zdążył wpisać nowego właściciela. Można wtedy sprawdzić, czy do sądu wpłynął wniosek o zmianę. Wystarczy zadzwonić do wydziału wieczystoksięgowego albo sprawdzić online, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W przypadku trwającej transakcji warto mieć potwierdzenie, że zmiany są w toku.
Czy da się znaleźć księgę wieczystą bez numeru
Oficjalna strona EKW nie umożliwia wyszukiwania księgi po adresie, trzeba mieć numer. Istnieją jednak komercyjne portale, które próbują powiązać dane adresowe z numerami ksiąg. Trzeba mieć jednak świadomość, że nie zawsze działają dokładnie i nie są częścią oficjalnego systemu. Najbezpieczniej uzyskać numer księgi od właściciela, z dokumentów albo bezpośrednio z sądu.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu
Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
