W Polsce banki wymagają minimum 20% wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. W wybranych przypadkach możliwe jest uzyskanie finansowania z 10%, ale tylko pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia, np. gwarancji BGK lub ubezpieczenia niskiego wkładu.
Wkład własny, czyli ile trzeba mieć, żeby ruszyć po kredyt
Wkład własny to Twoje pieniądze, które wchodzą w grę przy zakupie mieszkania, domu albo działki. To nie są środki z kredytu, tylko gotówka albo coś, co już masz, np. działka. Zgodnie z przepisami, w większości przypadków potrzebujesz co najmniej 20% wartości nieruchomości. Jeśli kupujesz lokal za 500 000 zł, powinieneś mieć 100 000 zł, żeby móc złożyć wniosek o finansowanie. Taki warunek nie wynika z widzimisię banku, tylko z przepisów nadzoru finansowego. Bez tego trudno przejść dalej.
Kiedy 10% wkładu wystarczy, ale pod pewnymi warunkami
Niektóre banki dają zielone światło przy 10% wkładu własnego, ale nie za darmo. Wymagają dodatkowego zabezpieczenia, np. ubezpieczenia niskiego wkładu albo gwarancji ze strony Banku Gospodarstwa Krajowego. To podnosi koszty kredytu. Weźmy przykład: chcesz kupić mieszkanie za 500 000 zł, a masz 50 000 zł. Bank zaakceptuje taką kwotę, ale doda marżę i składkę ubezpieczeniową, więc rata będzie wyższa. Technicznie się da, ale finansowo to opcja droższa niż kredyt przy pełnym wkładzie.
Co bank uznaje za wkład własny
Najprościej – gotówkę. Ale to niejedyna możliwość. Wkład własny może pochodzić np. ze sprzedaży innego mieszkania, oszczędności zgromadzonych na koncie czy z posiadanej działki. Jeśli masz już grunt pod budowę, jego wartość może zostać zaliczona na poczet wkładu. Również wykonane prace budowlane, jak np. wylany fundament czy zamknięty stan surowy, bywają brane pod uwagę. Liczy się realna wartość wniesiona do inwestycji, którą można udokumentować.
Jak wkład własny wpływa na Twoją zdolność kredytową
Im wyższy wkład własny, tym lepiej wygląda Twój profil w oczach banku. Ryzyko mniejsze, więc marża niższa, a dostępna kwota finansowania może być większa. Przykład? Masz dochód 8 000 zł i brak innych zobowiązań. Przy 10% wkładu bank da Ci kredyt np. na 510 000 zł. Ale jeśli dołożysz do 20%, oferta może się zwiększyć nawet o kilkadziesiąt tysięcy. To też szansa na wynegocjowanie lepszych warunków – niższej prowizji czy szybszej decyzji.
Dlaczego banki chcą wkładu własnego
To nie jest formalność. Wkład własny to bufor, który chroni bank w razie problemów ze spłatą. Gdybyś przestał spłacać raty, bank zostaje z nieruchomością, którą trzeba sprzedać. Jeśli jej wartość spadnie, wkład pokrywa różnicę. Poza tym – i to jest równie ważne – pokazujesz, że jesteś w stanie zarządzać pieniędzmi i planować z wyprzedzeniem. W praktyce to test Twojej wiarygodności, a nie tylko kwestia liczb.
Jak realnie zgromadzić wkład własny
Najczęściej wkład to efekt systematycznego odkładania. Ale nie tylko. Czasem pomaga rodzina, innym razem środki pochodzą ze sprzedaży auta albo z likwidacji inwestycji. Są osoby, które korzystają z lokalnych programów wsparcia. Przykład: w niektórych miastach samorządy oferują dopłaty do zakupu pierwszego mieszkania. Kwota sięga 20 000 zł lub więcej. Trzeba się tylko dowiedzieć, czy w Twoim miejscu zamieszkania działa podobny program.
Czy da się obejść wkład pożyczką
Teoretycznie tak, ale oficjalnie nie. Wkład własny powinien pochodzić ze środków, które nie są długiem. Jeśli pożyczysz pieniądze od rodziny i bank się o tym dowie, może to zablokować decyzję pozytywną. W praktyce banki analizują przelewy, pytają o źródła środków i potrafią wychwycić, skąd faktycznie pochodzą pieniądze. Jeśli trafią na niejasności, poproszą o wyciągi i umowy. Nie polecam kombinowania – przejrzystość się opłaca.
Wkład własny a rządowe wsparcie
Po zakończeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” nie wprowadzono nowego ogólnopolskiego systemu dopłat. Nadal działa Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który pozwala uzyskać gwarancję BGK pokrywającą brakujący wkład. Jeśli się kwalifikujesz, bank potraktuje gwarancję jak gotówkę, więc nie potrzebujesz własnych środków. Ale nie każdy spełnia warunki – program jest ograniczony do osób bez nieruchomości, spełniających wymogi dochodowe i rodzinne.
Czy opłaca się wpłacić więcej niż wymagane 20%
Z finansowego punktu widzenia – tak. Mniejsze ryzyko kredytowe to niższa marża, lepsza oferta, mniejsze odsetki. Ale nie zawsze opłaca się iść na całość. Jeśli Twoje oszczędności pracują z wyższym zyskiem niż oprocentowanie kredytu, rozsądniej zostawić część kapitału na inwestycje. Przykład: masz lokatę lub fundusz dający 8% rocznie, a kredyt jest oprocentowany na 6%. W takim przypadku nie warto pozbywać się całej poduszki finansowej, tylko utrzymać równowagę między kredytem a płynnością.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu
Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
